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2025년 최신 개정안을 반영한 전세사기 특별법 피해자 인정 요건 4가지와 지원 대책, 신청 절차를 알기 쉽게 설명해 드립니다.
전세사기 피해로 고통받는 분들을 위해 마련된 전세사기 특별법이 2027년까지 연장되었습니다. 하지만 모든 세입자가 자동으로 지원받는 것은 아닙니다. 국토교통부의 심의를 거쳐 피해자 인정을 받아야만 경·공매 특례, 금융 지원, 긴급 주거 지원 등의 혜택을 누릴 수 있습니다. 오늘 포스팅에서는 내가 피해자 기준에 해당하는지, 그리고 어떤 서류를 준비해 신청해야 하는지 핵심만 짚어보겠습니다.
2025년 기준 전세사기 피해자 인정 4대 요건
특별법상 피해자로 결정되기 위해서는 아래 네 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 2025년 현재 개정안을 통해 보증금 범위가 확대되고 절차가 효율화되었으므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 대항력 및 확정일자 확보: 주택의 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추어야 합니다. (임차권등기를 마친 경우도 포함)
- 보증금 범위: 임대차 보증금이 3억 원 이하여야 합니다. 다만, 피해자 여건에 따라 최대 5억 원까지 상향 조정될 수 있습니다.
- 피해 발생(예상): 임대인의 파산, 회생절차 개시, 주택의 경·공매 개시 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생했거나 예상되어야 합니다.
- 사기 의도 존재: 임대인이 보증금 반환 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다.
피해자 결정 신청 및 처리 절차
피해자 인정 신청은 온라인과 오프라인 모두 가능합니다. 신청 후 결정까지는 보통 60일에서 75일 정도 소요되므로 최대한 빨리 접수하는 것이 유리합니다.
| 단계 | 주요 내용 | 관련 기관 |
| 1단계: 신청 | 결정 신청서 및 서류 제출 | 시·도 지자체 / 온라인 |
| 2단계: 조사 | 피해 사실 확인 및 기초 조사 | 광역시·도(30일 이내) |
| 3단계: 심의 | 피해자 여부 최종 의결 | 국토부(지원위원회) |
| 4단계: 통지 | 결정문 송달 및 지원 신청 | 신청인(세입자) |
신청 시 필수 준비 서류
서류 누락 시 보완 요청으로 인해 기간이 연장될 수 있으니 미리 준비하세요.
- 신청서: 전세사기피해자등 결정신청서
- 계약 서류: 임대차계약서 사본, 주민등록초본
- 피해 증빙: 경·공매 통지서, 집행권원(판결문 등), 임대인 파산/회생 결정문 중 하나
- 기타: 개인정보 수집 및 이용 동의서, 피해사실 진술서
요약
- 전세사기 특별법은 2027년 5월까지 연장되어 운영되며, 대항력·보증금·피해사실·의도성 4가지 요건을 충족해야 합니다.
- 지자체에 신청서와 증빙 서류를 접수하면 국토부 위원회 심의를 거쳐 최종 피해자 결정이 내려집니다.
- 피해자로 결정되면 경매 유예, 우선매수권 부여, 저금리 대환 대출 등의 실질적인 주거 안정 지원을 받을 수 있습니다.
FAQ
Q1: 보증금이 5억 원을 초과하면 전혀 지원받을 수 없나요?
A1: 현재 법령상 최대 상한선은 5억 원입니다. 5억 원을 초과하는 경우에는 특별법상의 피해자로 인정받기 어려우나, 일반 법률구조공단의 상담이나 다른 긴급 복지 지원책이 있는지 전세피해지원센터를 통해 확인해 보셔야 합니다.
Q2: 확정일자가 없으면 무조건 탈락인가요?
A2: 기본적으로는 확정일자가 필요하지만, 임차권등기를 마쳤거나 전세권을 설정한 경우에도 대항력이 인정되어 신청이 가능합니다. 다만 요건 충족 여부는 위원회 심의에서 개별적으로 판단합니다.